作者| 刘佳燕，中国城市规划学会住房与社区规划专委会秘书长，清华大学建筑学院教授
《城市更新“十五五”规划》作为我国城市更新领域首部国家级专项规划，对“十五五”时期城市更新的目标指标、重点任务和重大工程作出系统安排，为存量时代的社区更新指明了方向。
社区更新是城市更新体系中离“人”最近的一层，直接关系到数亿居民日常生活的安全、便利与尊严。从规划的核心部署来看，社区更新正在经历三个层面的深层转向：诊断方法上，从“房屋体检”走向“社区诊断”；空间策略上，从“围墙割据”走向“街区整合”；运营机制上，从“改造竣工”走向“长效运营”。这既是城市发展从增量扩张向存量提质转型的必然要求，也与国家推进新型城镇化、加强基层治理现代化等战略方向高度契合。让“好房子”迈向“好社区”，让存量空间真正服务于人的需求，正是社区更新在当下肩负的核心使命。
1 从“房屋体检”到“社区诊断”：体检下沉与精准施策
规划明确提出全面开展城市体检，在老旧小区改造领域，要求“重点对建成20年及以上的城镇住宅小区开展专项体检，聚焦补齐基础设施短板、提升服务功能和环境品质实施针对性改造”，标志着城市体检重心从宏观层面下沉到小区层面。
回溯政策演进：2021年住建部划定拆建比、拆旧比等管控底线，遏制大拆大建；2023年全面铺开城市体检，要求把体检发现的问题作为更新重点，实现制度性衔接；此次规划进一步推动体检重心下移、颗粒度细化，使其成为衔接居民诉求与改造方案的关键机制。这一演进的现实指向在于：老旧小区改造长期面临“改什么、怎么改”的决策依据问题。仅以房屋完损等级、管网老化程度等工程指标为决策依据，改造方案容易与居民实际需求产生偏差——管线更新和立面整治如期完成，但老年人下楼难、公共空间功能错配等诉求未获有效回应，导致“政府花了钱、居民不买账”。
社区体检需要从“房屋本体诊断”拓展为多维度“社区综合诊断”。对规划要求可做一种结构化解读，至少涵盖三个层次：一是安全底线指标，包括结构安全、消防安全、管网运行等，对应规划中危旧房改造、地下管网体检的要求，事关居民生命财产安全，是必须确保的底线；二是生活品质指标，涵盖公共空间可达性、服务设施覆盖率、无障碍通行度、便民生活圈完备度等，与完整社区建设、嵌入式服务设施的导向对接；三是治理基础指标，涉及居民参与公共事务的意愿与渠道、议事协商机制运行情况、物业服务覆盖率等——不了解治理基础，便谈不上“同步完善长效管理机制”。三个层次综合研判，才能支撑起“一小区一对策”的精准方案。
社区规划师在这一过程中扮演着不可替代的角色。北京的责任规划师制度、上海和广州的社区规划师实践均表明，深入社区的长期陪伴式调研，是体检从报表数字转化为有效信息的关键。在与规划实施体系相衔接的“体检—策划—方案”工作链条中，社区规划师既是体检结果的“转译者”，将专业技术语言转化为社区可理解的表述；也是社区诉求的“代言人”，将分散的个体声音汇聚为结构化的需求清单；更是把多元需求整合为空间方案和项目清单的“缝合者”。
2 空间重组：从产权碎化到街区整合，从结果告知到过程共商
老旧小区的空间困境并非单纯的物质老化，而是产权碎化、空间破碎与需求错配的叠加。规划在完整社区建设、多方协同参与机制等方面的部署，正是对这一困局的系统性回应。
第一，产权壁垒与空间整合。大量老旧小区的核心症结在于空间破碎——不同产权单位的围墙将街区切割成孤岛，消防通道被占、绿地零散、停车各自为政。根源在于“产权单元”与“治理单元”长期错位，公共领域无人负责。规划强调推进完整社区建设，正指向这一问题。以街区为单元进行整体空间设计，将成片改造思路落到空间方案上，可在尊重既有权属的前提下，统一交通组织、合并零散绿地、共享公共服务，释放被围墙割裂的空间潜力。在实施机制上，需探索适应成片更新的规划管理规则，为街区整体设计预留弹性与接口。
第二，改造过程与共识凝聚。老旧小区改造中最棘手的往往不是技术问题，而是共识问题。这一转变的核心，是将改造从“事后知情”推向“事前参与、事中协商”。方案公示阶段的集体反对，大多并非反对改造本身，而是居民对改造目的、方案和程序缺乏充分了解和认同所致。居民核心顾虑集中在出资分摊、施工干扰、标准公平性以及改造后物业费用变动等方面，若在方案阶段未获充分讨论，矛盾便后移为实施阻力。规划在战略层面明确了健全多主体协同参与机制的方向，将其落到实处，需要在改造全流程建立制度化的治理接口——社区议事厅、改造意愿清单、方案比选工作坊等，让多方诉求在方案阶段就获得表达和协商空间。社区规划师的角色，不是替代居民决策，而是构建让各方坐下来、通过协商走向共识的程序——设计议题、组织议事、转译意见，在专业方案与生活经验之间搭建桥梁。
第三，适老化作为底线与全龄友好作为方向。大量社区面临“双老龄化”——社区老化与人口老龄化并存——的叠加压力。“下楼难”“买菜难”“紧急呼叫难”是相当比例居民的日常刚需。在既往实践中，加装电梯、无障碍设施等适老化内容在资金安排上常被纳入“完善类”乃至“提升类”，预算约束下易被压缩。规划在“好房子”建设中提出推广适老化、无障碍改造，强调建设儿童友好空间，将“银发经济”纳入城市功能提升视野。这传递出清晰的信号：适老化改造已从“加分项”转变为社区更新的基础性内容。同时也需警惕“银色孤岛”风险，有活力的社区需要代际共融——在公共空间布局上兼顾老幼需求，在社区服务中植入代际互助。规划已通过“一老一小”整体解决方案和嵌入式服务设施建设提供了政策接口，关键在于将这些理念转化为空间落位与运行机制。
3 从“改造竣工”到“长效运营”：治理闭环与经济造血
社区更新最深的痛点在于：改造完成后如何避免“一年新、二年旧、三年回老路”。规划对此给出系统回应：一方面要求“同步完善长效管理机制，提高管理维护水平”；另一方面在投融资上作出安排，包括专项债可用作资本金、推动REITs和资产证券化、构建政府市场居民资金共担机制等。这意味着，社区更新的终点不是竣工验收，而是可持续的长效运营。
治理维度上，核心是解决“有人管”和“有钱管”。改造方案编制阶段就需同步考虑维护责任划分、维修资金续筹、物业服务可持续等问题。成都的“信托制物业”将物业费和公共收益纳入业主共有信托账户、实现收支全程透明，北京部分老旧小区通过厘清存量闲置资产的产权与收益规则、将“沉睡资产”转化为维护资金来源，这些探索的共通之处在于：将改造后的治理安排作为改造方案的有机组成部分，而非事后补救。社区规划师需以治理需求引导空间方案设计，将产权与收益规则作为空间布局的前置约束，使“空间—产权—治理”形成闭环。
经济维度上，需正视老旧社区“有生活无生产”的结构性困局。规划将完善社区嵌入式服务设施、推动便民生活圈建设作为完整社区建设的重要内容，同时强调盘活存量闲置房屋和低效用地，发展银发经济、体验经济等新业态。这为社区更新打开了政策窗口：适度预留弹性空间——沿街底商、闲置公房等，即使面积不大，也可承载便民工坊、社区创客点等微经济业态；探索多主体合作运营，经营收益按约定比例反哺社区公共事务，将社区从纯粹的“消费终端”转化为兼具“生产节点”功能。
投融资维度的制度化安排，为上述闭环提供了外部支撑。对社区更新而言，规划部署意味着两个转变：在项目谋划阶段，从单一工程投资思维转向以政府、市场、居民资金共担为前提的全周期资金平衡思维，将后续运营收益与金融工具纳入可行性研判；在规划条件设置上，为市场化运营预留接口，避免“工程做完、运营无门”。社区更新项目是否具备可持续的运营逻辑，将成为项目入库与资金安排的重要考量。
结 语
规划为社区更新划定了清晰的方向：
诊断方法上，从房屋体检走向社区诊断，让需求决定方案；
空间策略上，从围墙割据走向街区整合，让协商凝聚共识；
实施机制上，从建设交付走向长效运营，让改造效益持续释放。
这三个层面的逻辑重塑，需要各方形成合力——政府完善制度供给，市场探索可持续模式，社会力量提供专业支持，居民从“受益人”转变为“共建者”。面向“十五五”，社区规划师不应仅是画图人，更应成为资源的链接者、共识的促成者与运营的赋能者。社区更新最终要回到“人”的尺度——让空间重组顺应治理逻辑，让技术工具服务于人的日常尊严。唯有如此，存量时代的社区更新才能真正从“一次性的工程”走向“可持续的进程”。
